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Amortização de financiamento: entenda como funciona e suas vantagens
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7 de dezembro de 2022
A amortização de financiamento é um processo de redução do valor da dívida ao longo do tempo, através do pagamento de parcelas mensais. No caso de financiamentos imobiliários, a amortização permite que o comprador parcele o valor do imóvel em prestações que cabem no seu orçamento.
Para quem sonha com a casa própria, um dos caminhos possíveis de realização é através de um crédito imobiliário. Apesar de ser um compromisso longo, com prazo que se estende por anos, a boa notícia é que existe a amortização de financiamento.
O mercado de imóveis oferece uma série de facilidades para que os futuros proprietários possam adquirir seu apê. Porém, se você é do tipo que se incomoda em ter uma dívida alta e de longo prazo, com o planejamento adequado pode reduzir esse tempo.
Neste post, você confere o que é a amortização de financiamento imobiliário e como é feito o processo. Continue lendo e saiba como começar a amortizar e se vale a pena escolher essa alternativa para diminuir o saldo devedor!
O que é e como funciona a amortização de financiamento?
O financiamento de um imóvel pode durar até 35 anos para ser quitado, dependendo das condições acordadas entre o comprador e a instituição financeira. O valor é dividido em parcelas, cobradas mensalmente e sobre as quais são calculadas todas as taxas correspondentes.
A amortização de financiamento é a redução parcial ou total do valor devido que pode ocorrer por diversos motivos. Trata-se de uma iniciativa garantida por lei, ou seja, na demonstração de interesse e comprovação de recursos, cabe ao banco aceitar o pagamento.
Nesse processo o comprador pode utilizar um dinheiro recebido inesperadamente, uma das parcelas do 13º ou ainda o FGTS para amortizar o saldo. No caso do Fundo de Garantia, recomenda-se cuidado sobre um valor que é tido como reserva de segurança.
Existem dois principais sistemas de amortização de financiamento pela Tabela Price e pela tabela SAC. Conhecer os detalhes dessas amortizações ajuda a escolher o que faz mais sentido para a sua realidade. Veja!
Como funciona a Tabela Price?
O sistema Price é um tipo de amortização por prazo em que o valor das parcelas é o mesmo para todo o financiamento, dentro do período estabelecido. O cálculo é feito baseado em uma cota de amortização dos juros, com redução inicial do valor dos juros, passado o tempo, o valor original do financiamento, sem alterar a parcela mensal.
Para visualizar melhor, imagine a compra de um apartamento financiado para pagar em 20 anos. As prestações serão fixas, sem alteração mensal, o que permite ao comprador planejar seu orçamento sem ter a surpresa de alteração no valor da parcela.
É o modelo mais utilizado no mundo dos financiamentos. O cálculo consiste na distribuição dos juros e custos em todas as parcelas do financiamento.
Entendendo o cálculo
Ao parcelar o financiamento usando a Tabela Price no processo de quitação das mensalidade são considerados o saldo devedor e a amortização. No sistema Price, em cada parcela grande parte é destinada ao pagamento de juros, o que aumenta o saldo devido.
Com isso, os juros calculados com base no valor que ainda não foi pago pelo contratante são elevados, o que deixa o financiamento mais caro. Na amortização, o que o consumidor paga para reduzir sua dívida corresponde na verdade, aos juros, enquanto o valor real do financiamento permanece devedor.
Como funciona a Tabela SAC?
No Sistema de Amortização Constante (SAC) o percentual de amortização é fixado em um valor e as parcelas vão reduzindo ao longo do tempo. Dessa forma, a primeira parcela tem um valor mais alto e à medida que os pagamentos acontecem, o valor da última parcela vai diminuindo.
Pegando o mesmo apartamento financiado em 20 anos, o valor das prestações vai diminuindo de trás para frente, à medida que o saldo for quitado. Pode ser uma boa alternativa se você tiver condições de pagar a parcela atual e a última para ficar livre da dívida mais rápido.
Entendendo o cálculo
Usando a fórmula (Valor da parcela = Amortização + Juros) a Tabela SAC permite uma parcela decrescente à medida que os juros vão diminuindo.
Qual a melhor alternativa de amortização?
Tanto a Tabela Price quanto a Tabela SAC possuem o mesmo objetivo que é amortizar mensalmente o saldo devedor de um financiamento, porém com aplicações diferentes. Para escolher uma das alternativas é preciso considerar os prós e contras, além de alinhar com seus objetivos e recursos disponíveis.
Por um lado, a Tabela Price favorece quem se planeja para pagar o mesmo valor de parcela do início ao fim do financiamento. Por outro, as primeiras parcelas no sistema SAC têm valor mais alto, o que pode comprometer o orçamento e ficar fora da realidade no momento.
Sem contar que na análise dos bancos a liberação do crédito pode ser mais difícil se o solicitante não conseguir comprovar meios de arcar com essas primeiras parcelas. Como a Price funciona sempre com valor igual de parcela, acaba sendo a opção de preferência.
No entanto, vale pensar no fato de que, embora as parcelas sejam idênticas, o ponto de desvantagem da Price é que o que se paga inicialmente são apenas juros. Para muitos, saber que não haverá alteração no valor das parcelas ajuda no controle e projeções financeiras no futuro.
É como a dúvida sobre a escolha da amortização por prazo ou por valor e tudo vai depender do planejamento e perspectivas financeiras:
por prazo – se antecipar o valor do financiamento você terá uma redução do número de parcelas que faltam para quitar o contrato, ou seja, o prazo de vencimento original do financiamento será também reduzido.
por valor da parcela – caso opte por manter o número de parcelas e o prazo total de vencimento inalterados, o valor da prestação lá a frente será bem menor do que o praticado nos primeiros anos.
Como começar a amortizar um financiamento?
A amortização acontece quando uma parcela do financiamento é paga, abatendo do valor principal da dívida. Dependendo do contrato é possível também antecipar as parcelas, pagando mais de uma por mês ou no modo “de trás para frente”.
Funciona quando o comprador efetua o pagamento da prestação vigente e a última do contrato, ao mesmo tempo, para quitação mais rápida do financiamento. Não há um momento ideal para começar a amortizar uma dívida imobiliária, mas quando as oportunidades forem favoráveis.
É importante conhecer e estudar as alternativas de amortização, para elaborar um planejamento financeiro de gastos. Pode ser que você disponha de uma quantia, resultante de uma venda, do saldo de férias ou do 13º e decida utilizar para diminuir a dívida com o imóvel.
Como dissemos, o FGTS pode ser usado para redução da dívida de financiamento, em alguns contratos, mas é importante atentar às regras de saque para esse fim. Como agente operador do FGTS, a Caixa Econômica é quem será responsável por todo o processo de liberação do fundo.
Outra opção é em caso de a renda familiar, seja por promoção no trabalho ou mudança de emprego, ter uma mudança significativa que permita o pagamento de duas parcelas todos os meses — em pouco tempo você pode cair um financiamento de 30 anos pela metade.
A decisão gira em torno de uma questão simples que é pagar parcelas menores ou se ver livre do financiamento em um prazo mais reduzido. Tudo depende desta avaliação cautelosa de gastos e seus impactos no presente e no futuro.
Faça tudo com calma e bem pensado, mantendo uma reserva de emergência, de maneira que não comprometa a vida da família, assim como um mínimo de garantia de bem-estar e subsistência.
Como amortizar o financiamento do Minha Casa, Minha Vida?
Caso seu financiamento seja pelo programa governamental é possível amortizar o saldo devedor usando o FGTS ou outro recurso próprio. Assim se reduz o tempo total do financiamento com a quitação das parcelas em aberto ou o valor das parcelas, depois de o valor ser diluído.
Como os juros são aplicados apenas sobre o saldo devedor, a amortização diminui a dívida e, consequentemente, o valor que seria cobrado pela concessão do crédito bancário.
Vale a pena amortizar um financiamento?
Pode ser um bom caminho se você não tiver pendências financeiras ou o risco de comprometer o pagamento mensal das parcelas. Para qualquer tipo de amortização escolhida o fato é que haverá benefícios para quem compra.
Confira os benefícios da amortização de financiamento!
Redução do saldo devedor
Não há dúvidas de que a principal vantagem de amortizar a dívida imobiliária é que o valor total será reduzido e em um prazo bem menor do que o contratado no início. Nada melhor do que conferir o financiamento e perceber que falta pouco para tirar as despesas do orçamento mensal.
Redução dos juros e encargos
O abatimento de juros e encargos comuns desse tipo de financiamento é também um reflexo importante, já que a antecipação configura o desconto dos percentuais aplicados, o que deixa o imóvel mais barato, mas não menos valorizado.
Imóvel quitado em menos tempo
Juntando às vantagens anteriores, nada melhor do que se ver livre de um compromisso financeiro desse porte o quanto antes. Quando você menos esperar, terá em mãos o documento que atesta seu imóvel quitado definitivamente.
Ah, e com o imóvel sem pendências, você tem um bem valioso para fazer o que bem entender, como dar entrada em apartamento melhor ou realizar uma negociação vantajosa de troca, por exemplo.
O que acontece se atrasar alguma parcela do financiamento?
Nenhum atraso de pagamento é positivo, mas no caso dofinanciamento de imóvel as consequências podem ser graves para quem deixar de pagar no prazo uma ou mais parcelas.
A primeira delas é a cobrança de multa e juros sobre um valor que já tem aplicado um valor a mais pelo “empréstimo”, o chamado juros sobre juros. Há também o risco de perda do imóvel, e para financiamentos pelo Minha Casa Minha Vida, a situação é um pouco mais crítica.
Quem acumular mais de três parcelas sem pagamento pode perder a inscrição no programa e ter que devolver o imóvel. O devedor terá o nome incluído nos órgãos de proteção de crédito, terá o nome negativado e CPF impedido de realizar qualquer tipo de compra ou financiamento a prazo.
Ao ser notificado do débito, o devedor terá 15 dias para regularizar a situação e se passados 30 dias a dívida pendente não estiver quitada, o imóvel pode ir a leilão. Caso aconteça, o comprador receberá a diferença extra se o montante arrematado for maior que o valor do débito, do contrário, a dívida se dará por encerrada.
Como amortizar um saldo devedor de financiamento mais rápido?
Por mais que a compra do imóvel próprio seja a realização de um sonho para muitos indivíduos, ninguém se sente feliz ao contrair uma dívida de muitos anos. Seja no sistema Price ou SAC, com algumas mudanças talvez seja possível ficar livre muito antes do previsto.
Veja o que você pode fazer para acelerar a quitação do seu financiamento imobiliário!
Estude opções de descontos
De tempos em tempos, os bancos e financeiras oferecem descontos nas parcelas de financiamento. Essa pode ser uma boa oportunidade para você aproveitar aquela renda extra como 13º, venda de um item ou bem, bonificação ou premiação no trabalho.
Resista à tentação de gastar com coisas desnecessárias ou supérfluas e entre em contato com o responsável pelo seu financiamento para analisar as possibilidades.
Guarde ou invista seu dinheiro
Sobrou um dinheiro e você não tem plano de gastos? Procure guardar, de preferência em uma conta poupança ou invista em um tipo de produto que permita o resgate a qualquer hora. Assim seu dinheiro renderá e você terá recursos para aproveitar um desconto ou antecipar as parcelas com valor menor, caso escolha o sistema SAC.
Faça economias doméstica
Com exceção das compras básicas e necessárias, avalie os gastos mensais de casa com itens ou serviços desnecessários. A mudança de hábitos e comportamentos pode gerar uma boa economia, muitas vezes equivalente ao valor de uma parcela e você nem sabia.
Planeje as finanças
A melhor forma de procurar por descontos, guardar ou investir o dinheiro e fazer economias é elaborar um planejamento financeiro. Sabendo que o financiamento do imóvel é uma dívida longa e cara, projete suas finanças lá no futuro, visualizando aspectos como trabalho, renda e momento de vida.
Avaliar esses pontos ajuda a visualizar o que é necessário para garantir o pagamento das parcelas em dia ou, até mesmo, a possibilidade de quitar o financiamento em totalidade — a amortização por prazo está diretamente ligada ao modo como você lida com o dinheiro para amenizar os efeitos de uma dívida alta.
Comprar um bem, especialmente um imóvel, e correr o risco de perda depois de pagar boa parte do financiamento, é algo impensável. Com um bom controle do dinheiro é possível evitar qualquer tipo de atraso, usar uma das alternativas de amortização de financiamento e ter aquele apê dos sonhos para chamar de seu.
Se você gostou deste post, aproveite e saiba mais sobre o financiamento imobiliário para planejar o seu orçamento com tranquilidade e aproveitar o crédito na compra daquele apê que você namora há tanto tempo!
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