Como funciona o financiamento imobiliário para casal em união estável?

Financiamento imobiliário para casal em união estável funciona com composição de renda, análise de crédito conjunta e possibilidade de uso do FGTS dos dois parceiros, garantindo acesso às mesmas condições oferecidas aos casais casados no civil.

Conquistar a casa própria é o sonho de milhares de casais brasileiros. Quando realizado a dois, o planejamento financeiro e a soma de esforços agilizam o processo. No entanto, para casais que não são casados no papel, é comum a dúvida de como funciona o financiamento imobiliário para casal em união estável.

A boa notícia é que o mercado imobiliário e as instituições financeiras se modernizaram para acompanhar as novas estruturas familiares e, hoje, a união estável é plenamente reconhecida e oferece praticamente as mesmas condições do casamento tradicional.

Neste conteúdo, você vai entender desde os conceitos jurídicos básicos até as regras de composição de renda, uso do FGTS, análise de crédito e como fica a divisão do patrimônio em caso de separação. Acompanhe!

O que é união estável?

A união estável é a convivência pública, contínua e duradoura entre duas pessoas, estabelecida com o objetivo de constituição de família. Essa definição está respaldada pelo Artigo 1.723 do Código Civil Brasileiro.

Diferente do que muitos pensam, a lei não exige um tempo mínimo de convivência nem a presença de filhos para que a união estável seja configurada. O fator determinante é o comportamento do casal perante a sociedade, ou seja, eles agem, planejam a vida e são vistos pela comunidade como uma família.

Embora possa ser comprovada por fatos do cotidiano, a forma mais segura de formalizar essa relação é por meio de uma Escritura Pública de União Estável, lavrada em um Cartório de Notas, ou por um contrato particular registrado.

Qual a diferença entre união estável e casamento civil?

Embora ambos tenham o objetivo de constituir uma família e gerem efeitos jurídicos semelhantes, existem diferenças práticas fundamentais na transição e na formalização de cada um.

• Formalização: o casamento civil exige um processo formal de habilitação no Cartório de Registro Civil, com publicação de editais e uma cerimônia de celebração. Ele altera o estado civil dos parceiros para “casados“. A união estável não altera o estado civil (os parceiros continuam solteiros, divorciados ou viúvos) e pode existir mesmo sem nenhum papel assinado, apenas pela realidade dos fatos;

• Regime de bens padrão: se o casal não escolher um regime de bens específico, a Comunhão Parcial de Bens é aplicada automaticamente tanto no casamento quanto na união estável. Isso significa que tudo o que for adquirido durante a união pertence a ambos, em partes iguais;

• Burocracia na dissolução: o término do casamento exige o divórcio (judicial ou extrajudicial). A união estável pode ser dissolvida por meio de uma escritura de dissolução ou, se for informal, necessitará de uma ação judicial de reconhecimento e dissolução.

A união estável tem os mesmos direitos do casamento no financiamento imobiliário?

Perante as instituições financeiras, os parceiros em união estável têm exatamente os mesmos direitos e deveres de um casal unido pelo casamento civil. Os bancos não criam restrições nem aplicam taxas de juros maiores por conta do modelo de união.

O foco das instituições financeiras está na capacidade de pagamento do casal e na regularidade dos documentos apresentados. Portanto, o acesso às linhas de crédito habitacional, inclusive programas governamentais como o Minha Casa, Minha Vida, é totalmente igualitário.

Como funciona o financiamento imobiliário para casal em união estável?

O processo de financiamento para um casal em união estável segue as mesmas etapas de um financiamento tradicional, mas possui particularidades cruciais no que diz respeito à comprovação do vínculo e à responsabilidade solidária pela dívida.

Quando duas pessoas entram juntas em um financiamento, ambas se tornam coobrigadas. Isso significa que o banco enxerga o casal como uma única unidade financeira. Se houver inadimplência, a cobrança e as restrições de crédito recairão sobre os dois nomes, independentemente de quem deixou de pagar a sua parte.

Abaixo, detalhamos os pontos práticos de como o financiamento funciona no dia a dia do casal.

Documentos exigidos para comprovação da união estável

Para que o banco analise o processo sob as regras de um casal, é necessário comprovar o vínculo. Se o casal possuir a Escritura Pública de União Estável, basta apresentar esse documento atualizado.

Se o casal vive em uma união estável informal (sem contrato em cartório), os bancos costumam aceitar uma série de documentos alternativos para comprovar a relação. Os principais são:

• declaração conjunta de Imposto de Renda;
• conta bancária conjunta ativa;
• apólice de seguro de vida onde um parceiro consta como beneficiário do outro;
• plano de saúde ou odontológico empresarial onde um é dependente do outro;
• comprovantes de endereço no mesmo nome com o mesmo domicílio há mais de um ano;
• certidão de nascimento de filhos em comum.

Além dos documentos de comprovação da união, cada parceiro deverá apresentar seus documentos pessoais: RG, CPF, comprovante de estado civil original, comprovante de residência e comprovantes de renda.

Composição de renda

A composição de renda é a maior vantagem de financiar um imóvel em casal. Essa modalidade consiste em somar o salário ou faturamento bruto das duas pessoas para alcançar uma renda mensal maior.

Como as parcelas do financiamento imobiliário não podem ultrapassar 30% da renda bruta familiar (regra estabelecida pela Lei do Sistema Financeiro de Habitação), somar as rendas permite que o casal:

• aprove um valor de crédito muito maior junto ao banco;
• consiga comprar um imóvel de maior valor ou em uma localização melhor;
• acesse linhas de crédito que exigiriam um ganho individual inacessível para apenas um deles.

Análise de crédito e score

Na composição de renda, o banco fará uma análise de crédito minuciosa de ambos os CPFs. Isso significa que os dois parceiros passarão pelos critérios de avaliação de risco da instituição financeira, que são:

• restrições no nome: se um dos parceiros estiver com o “nome sujo” (restrições no SPC, Serasa ou Cadastro Informativo de Créditos não Quitados – Cadin), o financiamento conjunto será negado. O banco exige que ambos estejam com a situação cadastral totalmente regularizada;
• score de crédito: o score de crédito de ambos influencia no resultado. Se um dos parceiros tiver um score muito baixo, o banco pode reduzir o limite de crédito liberado ou exigir uma entrada maior, mesmo que a renda somada seja excelente.

Valor de entrada e limite de financiamento

Geralmente, os bancos financiam até 80% do valor de avaliação do imóvel usado e até 90% para imóveis novos ou na planta (variando conforme o perfil dos compradores e o banco). Isso significa que o casal precisa dispor de, no mínimo, 10% a 20% do valor do imóvel como entrada em dinheiro vivo ou FGTS.

Se a análise de crédito conjunta apontar qualquer risco ou se o comprometimento de renda ficar muito próximo do limite, o banco pode reduzir a cota de financiamento (por exemplo, liberando apenas 70%), o que exigirá do casal uma entrada maior.

Uso do FGTS no financiamento

O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) é um dos maiores aliados na hora de comprar o imóvel próprio. O casal em união estável pode utilizar o saldo das contas vinculadas de ambos os parceiros para facilitar o negócio.

O FGTS pode ser utilizado de três formas no financiamento:

1. valor de entrada: somar os saldos do FGTS de ambos para pagar ou abater o valor da entrada exigida pelo banco.
2. amortização ou saldo devedor: utilizar o valor acumulado a cada dois anos para diminuir o montante total da dívida ou reduzir o tempo do contrato.
3. pagamento de parcelas: usar o fundo para abater até 80% do valor de até 12 parcelas consecutivas do financiamento.

É melhor financiar no nome de um ou dos dois?

Esta é uma decisão estratégica que afeta as finanças e a parte jurídica do casal. Cada modelo possui prós e contras que devem ser avaliados com cuidado e de acordo com os objetivos de vida em conjunto.

Vale ressaltar que, mesmo se o financiamento for feito no nome de apenas um dos parceiros, se o casal vive sob o regime de comunhão parcial de bens, o imóvel pertencerá aos dois por lei, assim como a obrigação com as parcelas pagas durante a união — omitir o nome no contrato de financiamento por questões de crédito não retira os direitos de propriedade do parceiro em caso de dissolução.

O que acontece com o imóvel financiado em caso de dissolução da união estável?

Uma das maiores preocupações de quem compra um patrimônio em conjunto é o destino dos bens em caso de separação. Se o casal terminar a união estável enquanto o imóvel ainda estiver financiado, existem regras claras sobre como proceder.

Sob o regime da comunhão parcial de bens, tudo o que foi pago do financiamento durante o período da união pertence aos dois na proporção de 50% para cada um, não importa quem efetivamente desembolsou o dinheiro para as parcelas mensais ou para o sinal de entrada.

Existem três caminhos jurídicos possíveis para resolver a situação do imóvel financiado: 

1. venda do imóvel e quitação: o casal vende o imóvel para um terceiro e quita o saldo restante, dividindo o valor em partes iguais.
2. transferência de financiamento (adjudicação): um dos parceiros decide ficar com o imóvel, assumir o restante da dívida sozinho e “comprar” a parte do outro parceiro.
3. manutenção do bem em condomínio: os dois decidem manter o imóvel no nome de ambos e continuar o pagamento das parcelas, podendo ou não alugar o imóvel e dividir os lucros da locação.

Vale mais a pena casar no civil antes de financiar um imóvel?

Do ponto de vista puramente financeiro e de análise de crédito bancária, não faz diferença. Os bancos não oferecem descontos, taxas menores ou vantagens contratuais pelo fato de o casal possuir uma certidão de casamento em vez de uma união estável bem documentada.

Por fim, a união estável é uma ferramenta perfeitamente válida, segura e amplamente aceita para o financiamento imobiliário.

Da organização dos documentos à transparência sobre o histórico de crédito de ambos e o alinhamento do casal sobre as responsabilidades financeiras de longo prazo, comprar um imóvel nessas condições pode realizar o sonho da casa própria mais rápido do que se imagina.

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