A entrada de financiamento é uma parte do valor do apartamento que o comprador deve pagar à vista, antes de assinar o contrato de financiamento. Esse valor funciona como uma garantia para o banco, que se assegura de que o comprador terá condições de arcar com as parcelas mensais do financiamento.
Na compra parcelada de um imóvel, a entrada de financiamento pode abater e muito no valor total e facilitar o pagamento das parcelas. Um montante, inclusive, que muitas construtoras facilitam, especialmente, para apartamentos comprados na planta.
Considerando que essa pode ser umas das maiores dificuldades que as pessoas têm para adquirir um imóvel, programas como o Minha Casa Minha Vida, chegam a reduzir ou até mesmo zerar a obrigatoriedade da entrada, com o aumento do subsídio e uso do FGTS.
Neste artigo você entenderá o que é a entrada de financiamento imobiliário e como o valor impacta no custo total do imóvel. Continue lendo para sanar as principais dúvidas sobre essa etapa inicial do processo de compra do apartamento!
É a quantia proporcional ao valor total do imóvel, ou seja, parte do valor a ser pago pelo comprador na hora de fechar o contrato de financiamento. De modo geral, a entrada corresponde de 20% a 30% do total do imóvel, variando conforme o valor total do financiamento e a renda do comprador.
Para um financiamento ser aprovado, o valor da parcela mensal não pode ultrapassar 30% da renda mensal do comprador, ou seja, o valor da entrada é baseado nessa regra, considerando toda a renda comprovada.
Vale ressaltar a diferença entre a entrada de financiamento que se refere à fatia do montante e o sinal, que nada mais é do que o compromisso com o pagamento dessa entrada, muito usado como uma espécie de “reserva” do imóvel até que seja liberado o recurso do FGTS ou de venda de outro bem.
O financiamento de um imóvel é, na verdade, um empréstimo concedido pela instituição financeira para o solicitante poder comprar seu imóvel. Em contrapartida, o banco ou financeira, precisa se assegurar de que o comprador terá condições de arcar com a dívida em médio e longo prazo.
Como estratégia comercial e financeira, o valor não é 100% financiado e é aí que surge a entrada de financiamento. Assim, determinada quantia é oferecida com pagamento inicial, sendo o restante parcelado em acordo entre as partes envolvidas.
Quanto maior a entrada, menores serão os juros e valor de cada parcela, influenciando no tempo de financiamento em meses, escolhido pelo comprador.
O fato de as instituições financeiras não financiarem o valor total de um imóvel, torna a entrada uma obrigatoriedade no processo de compra de um apartamento.
A exigência é padrão e o que muda são as condições para pagar essa entrada, o percentual exigido e como será paga considerando o tipo de imóvel financiado — se para entrega imediata ou ainda na planta.
É que comprar um imóvel que ainda será construído, pode gerar mais facilidades de pagamento da entrada. As construtoras costumam parcelar esse valor durante o período de construção do empreendimento.
Considerando que até a entrega das chaves o comprador somente pagará os juros de obra ou taxa de evolução, para só depois começar com as parcelas do financiamento, facilitar o pagamento da entrada é uma estratégia boa para ambas as partes.
A negociação direta com a construtora ou incorporadora permite adequar o pagamento conforme as condições do comprador. O processo costuma ser mais simples e menos burocrático, com opções mais flexíveis, comparado ao banco ou instituição financeira.
O valor que corresponde à entrada é estipulado em 20% a 30% como mínimo para aprovação do financiamento. Lembrando que tanto as taxas de juros quanto as parcelas serão menores em caso de um valor de entrada superior ao exigido.
No Programa governamental Minha Casa, Minha Vida é preciso dar entrada para ter direito ao financiamento. A diferença é que, conforme a faixa de renda, o subsídio abatido no valor total do imóvel pode favorecer o percentual definido para a entrada.
Para o cálculo desse valor, são considerados os seguintes fatores:
Vamos a um exemplo prático de financiamento pelo MCMV, com a compra de um apartamento no valor de R$ 280 mil, com o subsídio de R$ 55 mil. Após abatido o valor, restará R$ 225 mil a financiar e é em cima desse valor que a entrada será estipulada.
Os bancos e instituições financeiras têm por costume, financiar até 80% do imóvel e o comprador fica responsável pelo pagamento dos 20% restantes, caracterizados como entrada. Com exceção daqueles que se enquadram na Faixa 1 do programa, que têm direito a financiar 95% do valor do imóvel e destinar somente 5% para a entrada.
Por que o valor da entrada é tão importante para a aprovação do financiamento?
A aprovação do financiamento está condicionada ao nível de segurança do banco ou instituição financeira para conceder esse “empréstimo” ao solicitante. O valor da entrada reduz o risco de prejuízo, uma vez que o cliente se compromete financeiramente, aumentando as chances de um retorno positivo.
O investimento é alto e de longo prazo, o que faz com que o credor avalie todos os prós e contras, antes de aprovar o crédito. O valor da entrada demonstra a intenção e responsabilidade financeira do solicitante que, certamente, também não deseja perder dinheiro.
Reforçando, uma entrada maior reduz o valor restante a ser financiado, o reflexo dos juros aplicados e, consequentemente, o valor da parcela mensal. Sem contar que um valor significativo de entrada, melhora o perfil do comprador em relação à análise de crédito.
Uma entrada maior pode compensar alguma deficiência nos critérios determinados pelo banco ou instituição financeira. Se o histórico de crédito não apresenta um score alto, por exemplo, esse pode não ser um fator desclassificatório, se o valor da entrada refletir uma boa parte do montante.
Levando em conta a regra de que o valor das parcelas do financiamento não pode comprometer mais de 30% da renda familiar bruta, quanto maior a entrada, menor será o valor da mensalidade e maior a capacidade de pagamento, até a data de vencimento.
A compra de um imóvel requer uma preparação prévia, já que estamos falando de um compromisso financeiro que pode durar anos. O valor da entrada deve ser pensado com antecedência, bem como as parcelas que serão financiadas.
Entre as dicas para dar a entrada de financiamento e prosseguir com o custo de aquisição do imóvel, destacamos:
Planejar o pagamento da entrada impacta toda a capacidade de compra do imóvel, uma vez que ela é o pontapé para a aprovação e contratação de um financiamento. O ideal é juntar a maior quantia de dinheiro possível para conseguir uma boa vantagem de negociação.
Ter um bom dinheiro em mãos para dar de entrada demonstra um nível elevado de organização e metas a longo prazo. Esse é um comportamento valorizado e bem-visto pelos bancos e instituições financeiras que enxergam seriedade e compromisso financeiro.
A elaboração de um planejamento com esse objetivo, permite visualizar e eliminar os gastos desnecessários, buscar uma renda extra ou a venda de um bem como veículo, ou imóvel antigo.
O uso do FGTS depende do vínculo de emprego CLT e acúmulo do recurso em conta vinculada. Com isso, a permanência em uma empresa será também calculada e planejada para que o valor do montante favoreça a compra do imóvel.
Entre as regras básicas impostas ao comprador para utilização do fundo na aquisição da casa própria, que engloba o valor da entrada, estão:
O fundo só pode ser usado na entrada caso represente no mínimo 20% do valor total do imóvel, podendo ser usado até 100% do saldo para esse fim. Logo, é fundamental verificar os requisitos de utilização do FGTS conforme as condições estabelecidas pelo banco ou instituição financeira.
A composição de renda com um familiar ou amigo contribui para a aprovação do financiamento, porém, é preciso se preparar para o pagamento da entrada e garantir um orçamento que permita arcar com o valor das parcelas financiadas.
Optar por empresas que oferecem a possibilidade de parcelamento da entrada é uma vantagem para considerar. Esse é um dos diferenciais da VIC Construtora, ao parcelar a entrada, com condições ainda melhores aos futuros clientes, contribuindo em seu projeto de vida.
Por outro lado, caso o solicitante não disponha de um valor de entrada mais robusto, a composição de renda permite ampliar o valor financiado e reduzir o valor exigido de entrada, o que pode aumentar a parcela, mas garantir a aprovação do financiamento.
Juntar as rendas de duas ou mais pessoas, não só aumenta o poder de compra, como fornece maior consistência financeira na análise do cadastro. Comprovar a condição de arcar com a dívida a longo prazo é tão importante quanto pagar em dia para evitar juros e multas.
Se você paga aluguel e sonha em comprar a casa própria, com um bom planejamento é possível tornar realidade. O corte de despesas supérfluas gera uma economia significativa no orçamento mensal.
Estabeleça uma meta de redução de gastos, desde o fast food até a assinatura de streamings pouco utilizados. Nas contas concessionárias como água e energia, também é possível diminuir as tarifas, com a mudança nos hábitos de consumo.
Priorize as refeições em casa, analise bem a necessidade antes de comprar uma roupa nova ou sair para a diversão. A médio prazo você vai perceber uma sobra que não ocorria antes e que pode ser destinada à composição do valor de entrada do financiamento.
Use uma planilha ou aplicativo financeiro para controlar todos os gastos, anotando as pequenas, médias e grandes despesas. Separe as contas fixas das contas variáveis e assim será mais fácil visualizar e identificar o que pode ser reduzido ou cortado.
Evite compras a prazo, seja no cartão de crédito ou crediário, com parcelamento longo para não acumular dívidas e comprometer o orçamento. Sem perceber você pode ficar endividado e ter dificuldades de aprovação do financiamento, mesmo tendo o dinheiro da entrada.
Esse tipo de investimento é seguro e tira aquele dinheiro guardado do radar e do risco de ser utilizado. O dinheiro investido em produtos de Renda Fixa ou Tesouro Direto, por exemplo, rende mais do que se estiver aplicado na poupança.
Com o tempo, o investimento se torna um hábito de poupar aquele dinheiro que seria gasto com coisas supérfluas e sem utilidade real. Cada economia faz diferença para quem tem como meta, comprar um imóvel por meio do financiamento.
Tenha somente o cuidado de fazer investimentos que possam ser resgatados de forma rápida e que sejam isentos de taxas e cobranças de imposto de renda, para garantir uma rentabilidade maior e não perder a oportunidade de compra de um imóvel.
O dinheiro de um trabalho paralelo pode determinar a concretização de um negócio imobiliário. Dependendo do valor gerado pela renda extra, a composição do montante necessário para a entrada pode ultrapassar o mínimo exigido e reduzir o saldo devedor do total do imóvel.
Com isso, as parcelas ficarão menores e o prazo para quitação do contrato será reduzido. Sem contar que, mantendo um segundo trabalho, você pode optar pela amortização do financiamento pagando mais de uma parcela por mês.
Os negócios online estão em alta, como lojas e-commerce ou trabalhos de marketing digital. Você pode usar o tempo livre para ter mais renda e aumentar o valor da entrada e potencializar a aprovação do seu financiamento.
As habilidades manuais são bem-vindas e podem se converter em dinheiro, com vendas de produtos para amigos e parentes. Deixe claro seus objetivos e, certamente, a maioria vai querer ajudar você a conquistar o sonho de ter o seu apartamento.
Se tiver um carro, trabalhar como motorista de aplicativo nas horas vagas é uma boa alternativa, assim como alugar uma vaga de garagem ou dar aulas particulares. Muitas são as possibilidades de renda extra, para juntar o valor necessário à entrada de financiamento.
A escolha de uma construtora séria e de referência no mercado, que oferece condições diferenciadas de pagamento da entrada, boas parcerias com bancos e instituições financeiras, além de alternativas de empreendimentos faz total diferença para o comprador.
Considere esses fatores para analisar as empresas do ramo imobiliário, antes de estabelecer um compromisso e fechar o negócio. Não tenha pressa, especialmente se sua intenção for comprar um imóvel ainda na planta, dando tempo de pesquisar sobre as vantagens de comprar o apartamento de uma determinada construtora.
Simular o financiamento antes de qualquer decisão é recomendado para entender melhor as condições de pagamento e se planejar financeiramente. No site da Caixa Econômica você encontra um simulador habitacional para aquisição de imóvel residencial, novo ou usado.
Ao preencher os campos solicitados, seguindo as etapas da página, ao final, você terá um resultado com todas as sugestões e opções de financiamento para análise, incluído o Programa Minha Casa Minha Vida.
Apesar de mais raro, é possível comprar um apartamento sem ter que pagar um valor de entrada, usando outros meios e recursos como garantia. O uso do FGTS é o mais recomendável, como entrada total ou parcial, em programas habitacionais como o Minha Casa, Minha Vida.
Em alguns casos, o valor da entrada tem redução considerável e pode, inclusive, ser dispensado, dependendo do tipo de acordo e financiamento. Na negociação direta com a construtora, pode ser mais fácil reduzir o valor ou flexibilizar o pagamento, sobretudo, para os imóveis comprados na planta.
É muito importante ter calma e não tomar decisões precipitadas, baseadas na emoção e no desejo de pegar as chaves rápido. O ideal é escolher uma construtora confiável, consultar os especialistas para tirar todas as dúvidas e avaliar as alternativas antes de fechar qualquer negócio.
A ansiedade pode levar a decisões intempestivas e equivocadas, que ao final não beneficia nenhuma das partes envolvidas. Muitos erros podem ser evitados, mas é preciso entender o que pode ou não comprometer o processo de compra de um imóvel.
Em relação ao valor da entrada, um planejamento financeiro inadequado e a falta de conhecimento são fatores que pesam contra. Veja alguns dos principais erros e como não cometer as mesmas falhas:
Nesse contexto de erros, é muito importante conhecer o histórico da construtora, verificar a regularidade do imóvel e assegurar a legalidade do empreendimento. Desembolsar um valor considerável de entrada e ter surpresas desagradáveis no meio do caminho, é frustrante e oneroso.
Por fim, ter o valor inicial em mãos e comprovar as condições para arcar com as parcelas aumentam e muito as chances de ter o financiamento aprovado. A entrada de financiamento é, portanto, o primeiro passo que você deve dar se tratando de organização financeira e levantamento dos recursos para adquirir um imóvel.
Gostou do artigo? Então aproveite para conhecer todos os detalhes de um financiamento imobiliário e se planejar de forma segura para adquirir um apartamento com condições facilitadas!
Aqui você consegue tudo. Boletos, tirar dúvidas, falar no financeiro.
Fale com um consultor, faça uma simulação
Boletos e dúvidas sobre seu VIC
Escritório central: Av. Álvares Cabral, 1777 - 17º andar Lourdes – Belo Horizonte/MG CEP 30.170-001 CNPJ: 12.086.678/0001-18.
