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    Rescisão de contrato de aluguel: O que é e como fazer?

    A rescisão de contrato de aluguel é o encerramento do contrato de locação antes do prazo previsto. Ela pode ser feita por iniciativa do locador ou do inquilino, e deve seguir as regras estabelecidas pela Lei do Inquilinato. Para rescindir um contrato de aluguel, o inquilino ou o locador deve notificar a outra parte por escrito, por meio de uma carta registrada ou de um e-mail com aviso de recebimento.

     

    A rescisão de contrato de aluguel pode ocorrer por diversos motivos e um deles são os planos de migrar para um imóvel próprio. Com base nesse objetivo, é importante saber quais são os direitos e deveres do inquilino e assim, se preparar com tranquilidade para a mudança. 

    Deixar de pagar aluguel para investir na casa própria é um sonho de milhares de brasileiros que desejam morar no que é seu. O aluguel é considerado um investimento sem retorno, por isso, vale a pena considerar um financiamento imobiliário. 

    Neste post você confere tudo sobre a rescisão de contrato de aluguel, como funciona e quais são os passos dessa decisão. Continue lendo e veja quais são os aspectos envolvidos nesse processo!

    O que é a rescisão de contrato de aluguel?

    Basicamente, é o documento que encerra o acordo prévio de locação de um imóvel, entre locador e locatário. Com motivação diversas, a decisão de rescindir o contrato pode surgir tanto do proprietário quanto do inquilino. 

    O contrato, por sua vez, consiste na formalização da locação, com descrição dos direitos, deveres e obrigações mútuas, estabelecidas as cláusulas referentes a pagamento, prazos, conservação do imóvel e rescisão.

    Como rescindir um contrato de aluguel?

    O encerramento do contrato de aluguel pode ser resultante do término do prazo estipulado, desejo do inquilino ou vontade do proprietário. Respeitando as exigências e cláusulas previstas no contrato, é preciso formalizar a solicitação ou intenção de saída com antecedência. 

    De modo geral, os contratos de aluguel possuem um prazo longo, de 36 meses e envolve algumas garantias como fiador, seguro fiança, seguro caução ou multa de rescisão antecipada. 

    Caso seja uma iniciativa do inquilino, é preciso ficar atento aos detalhes que envolvem suas obrigações para evitar prejuízo financeiro para si e para terceiros (fiador). A rescisão dá fim a um acordo preestabelecido e para ser efetivado, exige a apresentação de alguns comprovantes, por parte do inquilino: 

    • conta de água;
    • conta de luz;
    • taxa de condomínio.

    Manifestado o desejo de saída ou de retomada do imóvel, após a mudança, uma vistoria será realizada para atestar as condições de manutenção e estado de conservação, que devem estar conforme as descrições e fotos anexas ao contrato antes de ser ocupado.

    Quais são os elementos que envolvem a rescisão de contrato de aluguel?

    A rescisão de um contrato de aluguel não acontece sem um motivo formalizado por uma das partes interessadas. O processo, apesar de burocrático, não obedece a um padrão específico de conduta e deve ser conduzido conforme o conteúdo do documento, considerando os direitos e deveres envolvidos. 

    Vamos entender os principais pontos de relevância desse processo:

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    Por decisão do inquilino

    Caso seja o inquilino a solicitar a rescisão do contrato de locação, a notificação deve ser enviada ao proprietário com antecedência. Em caso de mudança obrigatório por questões profissionais, ou seja, transferência para outra cidade, o inquilino tem o direito de rescindir sem ter que pagar multa, mesmo que esteja no prazo. 

    Porém, se a decisão ocorrer com um contrato ainda vigente, é preciso verificar as cláusulas, negociar a isenção com o proprietário ou arcar com a multa por quebra de contrato, que veremos mais adiante. 

    Se o contrato já estiver com o prazo vencido, basta apenas comunicar a saída com uma antecedência mínima de 30 dias, cumprir as obrigações sobre a manutenção e conservação do imóvel — pintura e reparos — realizar a vistoria e entregar as chaves.

    Por decisão do proprietário

    O proprietário pode optar por rescindir o contrato de aluguel diante de alguns cenários desfavoráveis, como inadimplência, reformas não autorizadas, depredação do bem, uso indevido do imóvel e práticas ilegais, não condizentes com os objetivos de moradia previstos no contrato. 

    A violação de uma dessas cláusulas pode levar à rescisão por parte do locador ou até mesmo por intenção de ocupar o imóvel de sua propriedade. Assim como acontece com o inquilino, o proprietário deve enviar uma notificação com antecedência de 30 dias e caso não seja atendido poderá abrir uma ordem de despejo em ação judicial.

    Implicações legais da quebra de contrato

    A rescisão antes do prazo vigente, implica na quebra de contrato e é passível de pagamento de multa, tanto pelo proprietário quanto pelo inquilino. Seja por uma conduta ilegal do locatário ou por decisão sem justificativa do locador, o fato é que o impacto financeiro pode atingir ambas as partes.

    A Lei do Inquilinato (8245 de 1991) prevê no artigo 4º o seguinte cenário:

    Art. 4°  Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.  (Redação dada pela Lei nº 12.744, de 2012).

    Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

    Resumindo, a multa será aplicada quando a rescisão ocorrer somente em contratos com prazo determinado e será calculada proporcionalmente ao período que ainda resta cumprir do prazo pré-determinado, ou seja, sobre os meses que faltam para término do acordo.

    Para exemplificar, imagine um contrato de 24 meses, com cláusula que estipula o pagamento de multa caso uma das partes quebre o acordo sem um motivo que permita a isenção.

    Se o inquilino permaneceu no imóvel por 18 meses, a multa será calculada sobre os 6 meses restantes para o término do contrato. Nesse caso, o valor do aluguel será dividido por 30 dias e multiplicado pelos meses em questão.

    Considerando um imóvel com locação no valor de R$ 1500 a multa seria de 1500/30 x 6 = R$ 300, devendo ser paga pela parte solicitante da rescisão. 

    Perceba que morar de aluguel pode ser benéfico por um tempo, mas pouco favorável a longo prazo. Planejar a rescisão do contrato de aluguel e se preparar para conquistar a casa própria, não só evita uma série de dores de cabeça, como permitirá que você veja para onde está indo o seu dinheiro, investindo no que é seu. 

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