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Juros de obra: o que você precisa saber sobre a taxa de evolução da obra
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9 de novembro de 2022
Os juros de obra são um percentual cobrado pelos bancos para o financiamento de imóveis adquiridos na planta. Eles são calculados sobre o valor do financiamento concedido pela instituição financeira e incidem durante o período de construção do imóvel.
A aquisição da casa própria se divide entre o sonho e uma necessária burocracia, que envolve o financiamento e o pagamento de taxas. Encargos como os juros de obra, por exemplo, fazem parte do acordo entre o futuro proprietário, construtora e banco.
Os valores são cobrados à medida que a construção evolui, garantido seu andamento e conclusão dentro do prazo.
Neste post explicamos o que são os juros de obra, para que servem e por que são cobrados. Continue lendo para entender melhor sobre o assunto e incluir essa despesa no seu planejamento financeiro!
Também conhecidos como taxa de evolução de obra, os juros de obra são cobrados nos contratos de financiamento de imóveis. O valor é aplicado para empreendimentos que são adquiridos ainda na planta e são cobrados pela instituição financeira.
Como funciona a taxa de evolução de obra?
A construtora responsável pelo empreendimento precisa de verba para viabilizar a construção e tomar empréstimos junto a essas instituições. Na transação estão inclusos os juros de obra, que são repassados ao comprador do imóvel.
Diante do interesse do futuro morador em comprar um apartamento em início de construção é dado início à análise do melhor financiamento. Quando aprovado, a taxa de evolução da obra é o valor que será pago no período entre a assinatura do contrato e a entrega das chaves.
O valor deve ser pago mensalmente, até que o imóvel seja registrado no habite-se, o que ocorre entre 30 e 45 dias logo após as chaves serem entregues. A alteração é efetuada pela própria instituição financeira, não sendo necessário realizar todo o processo novamente.
O financiamento em si, só começará a ser pago ao término da obra, quando inicia a amortização, em parcelas mensais. É assim chamada, porque os valores são liberados pela instituição financeira para a construtora à medida em que a obra avança.
Para composição da parcela dos juros de obra são usadas algumas taxas:
juros – recalculados todos os meses sobre o saldo devedor;
seguro MIP – um tipo de seguro preventivo de cobertura por morte ou invalidez do comprador, recalculado anualmente na data de vencimento dos encargos;
tarifa de administração – taxa fixada por todo o prazo do financiamento contratado;
taxa referencial (TR) – taxa de juros de referência.
Para que servem os juros de obra?
Os juros de obra, essenciais para as construtoras, são a garantia financeira de que a obra será concluída e entreguedentro do prazo. Os custos envolvidos são altos, sendo a taxa de evolução uma forma de remuneração, em repasses regulares, para a instituição financeira que fez o empréstimo.
Caso a construtora responsável tenha algum problema que impeça de continuar à frente da obra, a instituição financeira poderá transferi-la para outra construtora. Essa é uma estratégia para que, nem instituição financeira e nem compradores, sejam prejudicados por contratempos que envolvam a obra.
Os juros de obra evitam atrasos na construção, andamento e entrega do imóvel, o que é bom para quem compra. Assim que o imóvel é entregue, a cobrança cessa e dá início ao parcelamento de amortização da dívida de financiamento.
A cobrança é legal e prevista na promessa de compra e venda do imóvel, bem como no contrato de financiamento. Ela é de grande importância para que a obra tenha progresso e não pare por falta de condições financeiras.
Sobre a legalidade da cobrança, embora não haja uma previsão formal e expressa sobre a possibilidade de cobrança dos juros de obra, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconhece como lícita por meio do julgamento do Recurso Especial 1.729.593/SP (Tema Repetitivo n° 996), no trecho:
É lícita a cobrança dos juros de obra até o prazo de tolerância para entrega disposto no contrato.
Como são calculados os juros de obra?
O cálculo é feito com base na taxa de juros definida para o modelo de financiamento imobiliário escolhido em relação ao saldo teórico do mês vigente. O imóvel na planta começa com o saldo devedor zerado, que vai aumentando à medida em que a obra avança até chegar ao valor do financiamento.
Todo mês o banco responsável pela concessão do crédito, avalia o andamento da obra e quanto mais rápida for a evolução, maior será o custo dos juros. No ato da assinatura do contrato de financiamento do imóvel, o gerente do banco deve apresentar um cronograma com a previsão das parcelas, para facilitar o planejamento financeiro do comprador.
Quem cobra e quem paga os juros da obra?
É fundamental que a construtora seja transparente e informe ao potencial comprador sobre os juros de obra, como funcionam e porque serão cobrados. Esse é um direito básico do consumidor, de acordo com o previsto no Código de Defesa do Consumidor.
O comprador deve ter ciência de todo o processo — empréstimo da instituição financeira, repasse da taxa à construtora e transferência ao futuro proprietário — e ter no contrato de compra, a previsão de prazo de entrega, citando eventuais imprevistos, para validação da cobrança da taxa.
Para resumir, os juros de obra funcionam como um seguro disponibilizado pela instituição financeira para a construção e quem paga são os compradores. Ou seja, como futuro proprietário você ajuda a garantir que receberá as chaves do seu apê, conforme seus planos de se mudar para a casa nova.
Vale reforçar que a taxa é devida somente para imóveis que serão construídos na planta, não sendo permitida em qualquer outro tipo de contrato de financiamento. Por isso, é tão importante avaliar bem e fazer negócio com uma construtora séria, que tenha compromisso com os prazos e a entrega.
Se de um lado você se compromete a pagar para assegurar a evolução da obra, de outro, a construtora deve cumprir o previsto em contrato. A transparência é o melhor caminho para que as partes estejam de acordo e satisfeitas quando a obra for concluída.
Reforçando que a cobrança da taxa de juros deve cessar assim que as chaves forem entregues ao novo proprietário. A partir dali os valores pagos serão referentes às parcelas mensais de financiamento do imóvel.
Quanto custam os juros de obra?
Não existe um valor específico de cobrança dos juros de obra, no entanto, as instituições financeiras costumam estipular um teto máximo. De modo geral, corresponde à primeira prestação ou 2% do valor do imóvel — a forma de pagamento ou parcelamento é definida em negociação na hora de aprovar o financiamento.
O que acontece se não pagar a taxa?
Caso um comprador deixe, por qualquer motivo, de pagar os juros de obra, se tratando de uma cobrança legal, terá problemas. A construtora, que atua como fiadora na fase de construção, arcará com a parte que cabe ao devedor, mas poderá reter as chaves até que o débito seja quitado.
Além disso, uma ação judicial pode ser iniciada, sob pena de multa e punições, caso estejam previstas no contrato de financiamento. Sem contar que o comprador terá o CPF incluso nos órgãos de proteção de crédito, resultando em um nome negativado, o que pode comprometer qualquer solicitação e aprovação de crédito no futuro.
Portanto, a inadimplência não é benéfica para nenhuma das partes, já que o comprador sofrerá consequências graves. O transtorno de não receber o imóvel no prazo, o impacto financeiro com cobrança de juros e as implicações no SPC ou Serasa. Por isso é tão importante que você se planeje bem para evitar os atrasos do pagamento.
Quem compra imóveis pelo Minha Casa Minha Vida também paga a taxa?
O financiamento de um imóvel pelo programa Minha Casa Minha Vida, é concedido pela Caixa Econômica Federal. Independentemente de ser um projeto do governo, a obra na planta é realizada como qualquer outra, logo, os juros de obra são cobrados normalmente.
A taxa de evolução de obra não pode ser embutida no valor concedido de financiamento e não reflete no subsídio do governo. Assim como na compra comum de um imóvel, os juros estão relacionados apenas à fase de construção do empreendimento.
Independentemente de ser uma compra de imóvel tradicional ou por meio de um programa governamental é preciso planejar as finanças para os primeiros meses de uma obra na planta. Para ter a entrega das chaves do seu apartamento novinho dentro do prazo é preciso cumprir a parte no acordo.
Os juros de obra são, portanto, um modo lícito de cobrança que você só deve pagar até a conclusão da construção. Por isso, saber cada detalhe do contrato e sobre a legalidade das cobranças ajuda a esclarecer as dúvidas e evitar questionamentos futuros.
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