Cadastro Imobiliário Brasileiro: o que é e como funciona

Cadastro Imobiliário Brasileiro é o identificador único do imóvel que centraliza dados físicos, fiscais e jurídicos. Ele integra informações no Sinter, facilita consultas, reduz riscos na compra e venda e garante mais segurança na regularização.

O processo de compra de um imóvel vai muito além da escolha de um apartamento e de ser aprovado no financiamento para ter a tão sonhada casa própria. Antes, existem burocracias e regulamentações a serem consideradas, como o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB). 

Funcionando com uma espécie de CPF do imóvel, um dos principais objetivos do CIB é conferir mais segurança jurídica e fiscal ao consumidor. O código único de nível nacional, permite a consulta de qualquer lugar para verificar a situação do empreendimento. 

Neste conteúdo você vai entender o que é, como funciona, responsáveis e tipos de imóveis que necessitam desse cadastro. Continue lendo, veja a influência do CIB sobre os impostos e como realizar a consulta.

O que é o cadastro imobiliário brasileiro?

Consiste em um identificador único, vinculado ao Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), que reúne informações sobre todos os imóveis do país e organiza dados para controle, gestão e planejamento urbano. 

Foi instituído pela LC 214, de 16/1/25, por ocasião da reforma tributária, que criou o IBS – Imposto sobre Bens e Serviços e a CBS, direcionando as novas regras do cadastro nacional de imóveis. 

Seu surgimento nasceu da necessidade de conectar as inscrições dos cadastros de origem, como o Cadastro Nacional de Imóveis Rurais (CNIR), administrado pelo Incra, e o cadastro de imóveis urbanos, administrado pelas prefeituras municipais. 

Com isso, tudo o que disser respeito a determinado imóvel estará centralizado em um mesmo banco de dados, facilitando a consulta e verificação. A utilização do cadastro é ampla, desde escriturações, registros e contratos de financiamento, até movimentações fiscais relacionadas ao imóvel. 

Em resumo, o Cadastro Imobiliário Brasileiro, serve às atividades de:

• planejamento urbano;
• fiscalização;
• controle de impostos;
• suporte a financiamentos –  maior transparência, segurança e eficiência nas transações imobiliárias.

Prazos para implementação do CIB

Após a aprovação e homologação da integração, o processo de implantação do CIB com abrangência nacional será feito por etapas, obedecendo o seguinte cronograma:  

Até 1º de janeiro de 2026:

• adequação dos sistemas nos Órgãos da União e cartórios para fornecer dados ao CIB;
• adoção do código CIB nos cadastros realizados nas capitais dos estados e o Distrito Federal;
• início da integração com o Cadastro Nacional de Imóveis Rurais (CNIR).

Até 1º de janeiro de 2027:

• obrigatoriedade de integração e unificação dos dados e informações imobiliárias baseadas no CIB, em todos os municípios e estados;
• utilização obrigatória do C em transações imobiliárias, documentos fiscais e registros cartoriais;
• o código CIB deverá constar em notas fiscais de obras, escrituras e registros.

Qual a diferença entre cadastro imobiliário brasileiro e registro de imóveis?

Os documentos possuem propósitos distintos, porém essenciais em todo processo de aquisição imobiliária. Com isso, é fundamental conhecer as características de cada um para não confundir e, acima de tudo, não ignorar a necessidade. Veja:

Cadastro Imobiliário

Tem finalidade administrativa e fiscal, trazendo a descrição das características físicas do imóvel, como área e localização, para auxiliar na cobrança de impostos. A Receita Federal é o órgão responsável por sua geração, tomando como base o código único já mencionado.

Registro de Imóveis

Já o registro tem natureza jurídica e de publicidade, formalizando a transferência de propriedade e outros direitos sobre o imóvel, realizado pelo Cartório de Registro de Imóvel, onde o imóvel está localizado, tendo como base o número de matrícula. 

Enquanto o CIB gera um número de referência para fins de tributação, o Registro de Imóveis cria segurança jurídica e assegura a propriedade para terceiros — juntos, são essenciais na avaliação e negociação de imóveis. 

Vale dizer que a falta do cadastro imobiliário e o não registro do imóvel pode acarretar consequências graves: 

• Ausência do CIB: risco de multas administrativas, cobrança de tributos retroativos pelo Fisco com juros (em caso de divergências) restrição na emissão de certidões negativas e/ou dificuldades em operações como venda, compra ou financiamento de imóveis. 

• Ausência do registro do imóvel: dificuldade de venda do imóvel, risco de perda para terceiros ou para o vendedor, impossibilidade de financiamento, problemas de inventário e herança de dívidas contraídas pelo antigo proprietário.

Quais tipos de imóveis estão incluídos no cadastro imobiliário brasileiro?

Na lista de imóveis urbanos e rurais que devem ser incluídos no cadastro imobiliário constam casas, apartamentos, terrenos e fazendas. Um imóvel não regularizado, ou seja, sem o devido registro em cartório, impede a obtenção do código único, o número identificador do CIB.

Impacto tributário

O CIB é, hoje, a base oficial de dados utilizada pelas prefeituras para calcular o valor de impostos devidos como Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) e Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).

Impacto nos financiamentos

Os bancos e instituições financeiras adotam o Cadastro Imobiliário Brasileiro como um dos pré-requisitos para a aprovação e concessão do financiamento. O CIB faz parte das regularidades impostas, já que sem o cadastro ou registro, não é possível financiar um imóvel. 

Considerando que o financiamento é uma espécie de empréstimo tendo o imóvel como garantia, ter o identificador é fator obrigatório. O investimento é alto e a regularidade aumenta as garantias e confiabilidade, estimulando uma decisão favorável ao solicitante.

Diferença para planta do imóvel

Como o Cadastro Imobiliário Brasileiro reúne informações físicas e geográficas sobre a área do imóvel, sua localização, e dados de georreferenciamento, é comum que muitos confundam com a planta do imóvel, que nada mais é do que um desenho técnico e gráfico que representa o imóvel no espaço que será ocupado — dimensões, layout, características e detalhes construtivos.

Por que é tão importante consultar o cadastro imobiliário brasileiro?

A consulta e certificação do cadastro é um alívio em meio a formalidades e burocracias próprias do processo de compra de imóvel. O CIB oferece benefícios práticos aos proprietários e futuros proprietários de imóveis, seja casa, apartamento ou fazenda:

• segurança jurídica: o cadastro imobiliário ajuda na redução de fraudes, evitando a sobreposição de registros, por exemplo;
• maior transparência e agilidade: com o  imóvel devidamente cadastrado será mais fácil e rápido buscar os dados e providenciar documentos importantes como escrituras e registros, além de contratos de locação ou financiamentos
• fiscalização e cálculo mais confiáveis: cruzamento de dados mais preciso por parte da Receita Federal e cálculo de ITBI e IPTU com recolhimento tributário municipal adequado;
• confiabilidade da negociação: maior confiança e segurança para as partes envolvidas durante o processo de compra e venda imobiliária;
• conformidade e regularização: a existência de um código único para o imóvel consultado, valida o cadastro junto à prefeitura e órgãos competentes, viabilizando as operações subsequentes —  compra e venda, regularização de construções, inventários e obtenção de financiamentos bancários. 

Para saber qual é o código único de um imóvel, basta acessar o Extrato da Consulta Descritiva e Gráfica do Cadastro Imobiliário Brasileiro (e-CIB), emitido pelo site da Receita Federal ou do Portal único do Governo Federal. 

Consultar o cadastro, estar com a documentação em dia e buscar informações junto a órgãos oficiais ou especialistas é essencial para a segurança de quem pretende comprar um imóvel e evitar dores de cabeça e possíveis prejuízos. 

Gostou do artigo? Então aproveite para se informar ainda mais conhecendo as principais diferenças entre um imovel irregular e um imóvel regularizado.