A eleição do síndico e a definição da administradora de um condomínio são processos essenciais para garantir a boa gestão e o bom funcionamento deste local. O síndico é o responsável legal pelo condomínio, enquanto a administradora presta serviços sob sua orientação.
Qualquer condomínio, seja ele comercial, residencial ou misto, passa sempre por um ponto essencial: a sua gestão. A gestão deve ser composta obrigatoriamente por um síndico e, frequentemente, por uma administradora, de acordo com o Código Civil, e a escolha desses membros da gestão deve ser realizada pelos condôminos por meio da assembleia e da eleição do síndico.
Porém, em novos condomínios, pode surgir uma dúvida: a indicação do síndico e da administradora pode ser feita pela construtora?
Para responder a essa e outras perguntas referentes ao processo de eleição do síndico e definição da administradora, continue a leitura!
O papel do síndico e da administradora
Como já falamos por aqui, o síndico é obrigatório de acordo com o Código Civil. Além disso, esse texto legislativo também prevê a existência de uma administradora na gestão do condomínio. No entanto, para além da obrigação legal, você sabe qual a importância desses papéis na gestão condominial?
O papel do síndico
Segundo o Código Civil, a presença do síndico no condomínio é obrigatória. Ele atua como um gestor do condomínio e, para além disso, atua também como um representante legal do empreendimento.
O síndico pode ser tanto um condômino — ou seja, um proprietário de uma ou mais unidades do condomínio — quanto um morador que é locatário de uma unidade. Além disso, também é possível realizar a contratação de um síndico profissional, que assume profissionalmente essa função no condomínio.
O artigo 1.348 do Código Civil apresenta uma lista de nove responsabilidades do síndico, entre as quais estão itens como:
- garantir o cumprimento das regras;
- garantir a manutenção e conservação das áreas comuns;
- elaborar o orçamento de receitas e despesas;
- prestar contas à assembleia anualmente e sempre que exigido;
- fazer o seguro do condomínio.
Nesse contexto, fica claro que o papel do síndico é realmente o de gerir o condomínio, como um CEO: é ele quem faz o controle financeiro, que representa o condomínio judicialmente e extrajudicialmente, que cuida das questões legais do condomínio e, inclusive, quem se responsabiliza pela contratação de funcionários, caso seja necessário.
No entanto, em condomínios muito grandes, com grande quantidade de unidades administradas, pode ser difícil para o síndico ter o controle de tudo isso sozinho. É aí que entram as administradoras.
O papel das administradoras
Ainda segundo o artigo 1.348 do Código Civil,
“O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.”
Em outras palavras, isso significa que o síndico pode contratar outra pessoa — ou uma empresa — para apoiá-lo na gestão do condomínio. Nesse sentido, as administradoras entram com esse apoio, oferecendo profissionais especializados para realizar as mais diversas demandas do condomínio e garantir que toda a comunidade condominial funcione adequadamente.
Na prática, é possível que a administradora cuide de demandas como:
- realizar o atendimento de moradores;
- emitir boletos e realizar cobranças;
- elaborar balancetes;
- cumprir as obrigações fiscais e tributárias do condomínio;
- assessorar as assembleias; entre outras.
Nesse sentido, podemos dizer que, enquanto o síndico é responsável pela gestão do condomínio, a administradora atua como seu braço direito, oferecendo apoio nas demandas administrativas.
Como funciona a eleição do síndico e a definição da administradora?
A eleição do síndico depende da assembleia. Existem casos também como as convenções de condomínio da VIC Engenharia que , prevê a indicação da Administradora para iniciar o condomínio e a decisão de permanência fica sob responsabilidade do síndico.
Assembleia de instalação
A assembleia de instalação é o momento em que os condôminos se reúnem para formalizar a criação da estrutura condominial. Nessa reunião, os moradores deliberam sobre temas como:
- eleição do síndico;
- definição do conselho consultivo;
- previsões orçamentárias;
Entretanto, algumas assembleias podem variar. A VIC Engenharia, tem como regimento a deliberação: votação para Eleição do Síndico, Conselho Consultivo e Previsões Orçamentárias. Além disso, durante a Assembleia não é realizada a aprovação do Regimento interno, esta fica como responsabilidade do síndico após a instalação do condomínio.
Como em qualquer assembleia, a convocação de todos os condôminos é obrigatória, de acordo com o Código Civil. No entanto, como ainda não existe a definição do síndico, quem realiza a convocação da assembleia de instalação é a própria construtora.
Também é papel da construtora realizar a condução da assembleia, incluindo dois processos bastante importantes: a eleição do síndico e a indicação da administradora (nos casos em que se aplica).
Eleição do síndico
Para eleger o síndico, todos os condôminos têm direito a voto, e é preciso que o síndico seja aprovado pela maioria para que seja eleito.
O mandato do síndico tem duração de até 2 anos, podendo ser renovado, caso seja a vontade da assembleia. No entanto, se os condôminos não estiverem satisfeitos com a gestão, também é possível destituir o síndico mediante deliberação da assembleia.
Indicação pode ser feita pela construtora?
Agora que você já entendeu melhor como funciona o processo de escolha do síndico e da administradora, podemos responder à pergunta que está no título deste artigo.
E, de forma simples, a resposta é: sim. Porém, existem alguns aspectos a se considerar.
O primeiro deles é que a escolha do síndico deve ser feita pelos condôminos. Assim, não é permitido que a indicação do síndico esteja presente no contrato da construtora, por exemplo. Embora a indicação seja permitida, o síndico indicado deve concorrer à eleição junto a qualquer outro interessado, uma vez que a decisão final é da assembleia.
Já quando falamos sobre a administradora, faz sentido que a construtora faça a indicação da empresa de gestão, a fim de manter o que foi planejado originalmente para o projeto. No entanto, é um direito dos condôminos analisar se a empresa é confiável e se faz sentido manter a contratação.
Além disso, como já citamos na seção anterior, a administradora é uma escolha no síndico. Dessa forma, é importante que essa decisão seja subscrita pelo síndico eleito.
No fim das contas, podemos resumir a eleição do síndico e a definição da administradora em uma palavra: coletividade.
Afinal, da mesma forma que um condomínio é a posse comum de um bem, é essencial que as decisões tomadas nesse condomínio também sejam comuns a todos os possuidores e respeitem o interesse da coletividade.
Artigo escrito por Flávio Ribeiro em parceria com a VIC Engenharia
Co-Founder da Group Software ao lado de Rodrigo Monteiro e Danilo Frota. Formado em Ciência da Computação pela UFMG, atua como sócio-diretor na Group Software e investidor de diversas startups ligadas ao grupo.
